金禾豐建設股份有限公司

--房貸小知識--

1.如何選擇標地銀行,設定自己適合利率

一般來說借款人首要考量，都將會尋找一家銀行的貸款利率是最低的，所以在選擇貸款利率時，都會選擇大型行庫的利率(如:台銀.國泰世華 合作金庫 郵局…等)作為基準，多數銀行會依照大型銀行的定存利率平均後，再依照各銀行設定的加碼利率作為依據。所以申請前多比較各銀行的利率是絕對必要的，因為差一碼(0.25%)的利息，長期下來也是相當可觀。現今銀行為了吸引房貸的客戶，在貸款才開始的前1~2年，將提供較優惠的房貸利率，要擔憂的是1-2年到期後，後續的繳費將逐年增加，正所謂貨比三家不吃虧，尋找自己的適合貸款利率時，也因衡量自我的收入與支出。銀行也會按照借款人薪資所得、個人負債狀況給予不一樣條件(成數、利率)，可以做多方比較。可參考各家銀行所提供之房貸利率。

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內政部青年安心成家方案介紹: 目前優惠利率表(自100年4月7日起) 項  目 利  率 住宅補貼之購置、修繕住宅貸款利息補貼 弱勢戶 0.762% 一般戶 1.337% 「青年安心成家方案」之「前二年零利率購置住宅貸款利息補貼」之第3年起優惠利率 弱勢戶 0.762% 一般戶 1.337% 國民住宅 國宅基金 1.337% 銀行融資 2.17% 四千億元優惠購屋專案貸款(已受理截止) 1.495% 青年購屋低利貸款(已受理截止) 1.295% 鄉村住宅之興建、修繕住宅貸款(已受理截止) 1.295% ※中華郵政股份有限公司定期儲金未達1,000萬元二年期機動利率,自100年4月7日起為1.295%

2.房貸年限規劃

一般房屋貸款年限都可以貸到20年左右，部分房貸會有30年年限，首次購屋者為避免剛買屋造成負擔過大，可以向銀行申請寬限期1-2年，也就是說這1-2年間只要交利息，減少剛出社會就繳交大筆房貸負擔，但也必須衡量自己寬限後是否負擔得了。[房貸試算表]。

3.轉換房貸銀行時機與如何爭取優惠條件

轉貸利率若非與原貸利率差異大，否則不建議轉貸，需要考量其成本(代書費約5000元、設定規費每100萬元約1000元、銀行帳管費5000元(包含謄本、徵信費用、代塗銷費用)..不等，依照不同銀行會有落差)，因為轉貸需要付出成本，遠遠超出利差。 關於優惠條件有以下兩項要注意，一.盡量讓自己與銀行往來集中，且不管是否薪水領現或薪轉，一定要先存入銀行，留下資金流向，日後好與銀行申請優惠條件或洽談減碼事宜。二.另外在職業上，若是軍公教或是專業人士，如會計師、醫師、律師或上市上櫃前五百大的企業員工都有利率減碼的空間。

4.何謂「寬限期 」?

所謂「房貸寬限期」能提供購屋初期減輕房貸負擔，讓購屋人在期間只還利息不還本金，然而寬限期過後尚未償還的本金，會在剩餘的期數加上利息償還，每月償還金額較重。舉例來說，貸款500萬元、20年、房貸利率3%，本息攤還每月房貸金額為2萬7730元，如果申請展延3年，在展延的3年中，每月繳息金額只要1萬2500元；但寬限期過後，繳款年限剩17年，每月本息攤還就暴增為3萬1319元，可參考「房貸試算」。

5.房貸還款方式?

1、「本金平均攤還」：指貸款金額除以還款期數（月或週），每期償還相同的房貸本金，但每年會不同，期初還款金額較多，因此可節省較多的利息支出，適合手邊有現金較多的民眾或每月收入遠大於支出者。
2、「本息平均攤還」：指每期攤還的房貸本金與利息總合相同，也就是每期償還一樣的金額；適合固定薪水、每月預算固定的上班族。是目前市面上較常見的還款方式。

--房貸流程--

Step1.申請房屋貸款

當您需要購買房屋時，依您的資金需求選擇所貸款金額與房貸類型，與各家銀行的房貸專員接洽，分析評估後決定您所需求的房貸產品及準備文件。

Step2.不動產鑑價

當您向銀行提出貸款申請後，銀行會依據您的房屋地理位置、坪數大小、周遭環境...等因素來進行評估，一般來說會參考房屋的成交價格為依據。

Step3.銀行內部審核

銀行會依借款人與保證人的基本條件、還款能力、抵押房屋資訊...等因素，判斷該貸款案件核款與否。

Step4.簽約對保

與銀行簽訂房屋借款契約，借款人可與銀行約定簽約時間，當天由借款人與保證人在銀行進行對保，完成對保後，房貸專員會幫借款人開設帳戶，作為日後撥款與繳款的帳戶。

Step5.抵押權設定

撥款之前，需先設定抵押權、火險、地震險，而抵押權設定的金額為貸款金額的1.2倍，強制投保火險與地震險，其保費負擔由借款人支付，一年一期直到貸款還清為止。

Step6.撥款

當通知銀行交屋日期，當天銀行房貸專員會以電話向借款人確認，再依照程序處理撥款事宜，撥款後房屋貸款就成立，之後借款人只要每月定期將需繳納的金額存入銀行戶頭中，貸款將自動扣繳。